Tipps und Tricks

Tipps und Tricks

0. Generalunternehmerhaftung für Mindestlohn

Generalunternehmer haften für die Zahlung des Mindestlohns an die Mitarbeiter ihrer Subunternehmer. Das ist für die Generalunternehmer gefährlich, da die Bundesagentur für Arbeit in jüngster Zeit den Mindestlohn bei Subunternehmern immer dann eintreibt, wenn sie Insolvenzgeld an die Mitarbeiter der Subunternehmer gezahlt hat. Entsprechende Urteile liegen bereits vor... mehr

1. Vollständigkeit der Vertragsunterlagen

Es kommt leider nicht allzu selten vor, dass die Vertragsunterlagen im Objektgeschäft unvollständig übergeben werden, sei es, dass Zeichnungen fehlen, sei es, dass die allgemeinen und besonderen Vertragsbedingungen nicht oder nur teilweise übergeben werden.

In der Regel bestehen die Verträge aus Vertragsunterlagen:

dem Ausschreibungstext einschl. der allgemeinen und technischen Vorbemerkungen und LV
dem Vergabeverhandlungsprotokoll
dem Bauvertrag
den allgemeinen und besonderen Vertragsbedingungen
den Zeichnungen

Es sollte daher unbedingt auf die Vollständigkeit der Vertragsunterlagen und insbesondere das Vorliegen der allgemeinen und besonderen Vertragsbedingungen geachtet werden.

2. Verzögerungen und Behinderungen im Bauablauf, Verzug, Fertigstellungstermine

Um Bauverzögerungen und Behinderungen später belegen zu können und die Verantwortlichkeit auch bauseitige Probleme dafür nachzuweisen sollten unbedingt Aktennotizen, Einträge ins Bautagebuch und Behinderungsanzeigen verfasst werden. Sind im Bauvertrag Fertigstellungstermine kalendermäßig bestimmt (z.B. Montagebeginn 30.06.2009, Fertigstellung 10.09.2009), bedarf es keiner Mahnung/Verzugmeldung, damit Verzug mit Ablauf des vorgesehenen Kalendertages eintritt, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ihr Auftraggeber braucht diesen Tag nur abzuwarten. Ab diesem Zeitpunkt ist er berechtigt, Schadensersatz bzw., wenn vereinbart, Vertragsstrafe zu verlangen.

3. Förmliche Abnahmen in Bauverträgen
In immer mehr Bauverträgen wird die Durchführung einer förmlichen Abnahme vereinbart. Gemäß § 12 Nr. 1 VOB/B muss der Auftraggeber die Abnahme innerhalb von 12 Werktagen durchführen.Entsprechend muss der Auftraggeber unbedingt nach Fertigstellung des Gewerkes aufgefordert werden, dieses abzunehmen. Wenn die Durchführung einer förmlichen Abnahme vereinbart ist oder von dem Auftraggeber gewünscht wird, ist die fiktive Abnahme nach § 12 Nr. 5 VOB/B ausgeschlossen.

4. Abrechnung eines gekündigten Bauvertrages oder nicht fertig gestellten Bauvorhabens
Ein gekündigter Bauvertrag, auch ein gekündigter Pauschalpreisvertrag ist unter Abzug der ersparten Aufwendungen abzurechnen.Nach § 8 Nr.1 VOB/B und/oder § 649 BGB werden die vertraglich vereinbarten Leistungen unter Abzug der separat aufzuführen ersparten Aufwendungen abgerechnet. Beim Pauschalpreisvertrag muss zusätzlich eine Angleichung an die Pauschale...mehr

5. Auftragerteilende Person und Rechnungsempfänger sind nicht identisch
a) Der Bauvertrag wurde mit einem Generalunternhmer (GU) geschlossen, der Bauherr (Auftraggeber des GU) erteilt auf der Baustelle Anweisung und beauftragt Nachträge direkt.
Wer Nachträge oder andere Aufträge erteilt, kann verbindlich nur dann für einen anderen handeln, wenn …mehr
Wichtig: Auftragsbestätigung schickt man immer an …mehr

b) Nach Auftragserteilung wird soll ein Dritter Rechnungsempfänger werden.
Nach Auftragserteilung kann jemand anderes als der Auftraggeber nur verpflichtet werden, eine Rechnung zu bezahlen, wenn dieser ausdrücklich ...mehr

Wichtig: Soll die Rechnung auf eine andere Person/eine andere Firma ausgestellt werden soll, muss darauf bestanden werden, dass der neue Rechnungsempfänger ...mehr

6. Den Vertragspartner und seine Zahlungsmoral anhand seiner Verträge erkennen
Ob ein Vertragspartner wirklich bereit ist, für eine ordentliche Leistung den vertraglich vereinbarten Werklohn zu zahlen, lässt sich in vielen Fällen an den Verträgen erkennen; wir zeigen, worauf es ankommt...mehr

Indizien für unseriöse Auftraggeber:

Ungewöhnliche Zahlungsfristen (z.B. Abschlagszahlungen werden… mehr
Vereinbarung von überhöhten und unberechtigten Umlagen, die nichts anderes sein sollen als ein versteckter Rabatt
Ungewöhnliche Abnahmevorschriften - Gesamtabnahmen etc., bei denen der Abnahmetermin vom Auftraggeber frei bestimmbar ist.
Verlangen nicht erfüllbarer Fertigstellungstermine gekoppelt mit Vertragsstrafen und Kündigungsmöglichkeit und ausstehenden Planunterlagen
Klausel zur Stellung der Schlussrechnung frühestens nach erfolgter Abnahme
Ungewöhnliche Gewährleistungsregelungen …
Bestätigung im Vergabeverhandlungsprotokoll, alle Unterlagen durchgegangen zu sein bzw. diese erhalten zu haben
Im Vergabeverhandlungsprotokoll und im Bauwerkvertrag darf nur dann bestätigt werden, alle Unterlagen (Vertragsbedingungen, Bauzeitenplan, Zeichnungen etc.) im einzelnen durchgegangen zu sein bzw. diese ausgehändigt erhalten zu haben, wenn dies auch den Tatsachen entspricht.

7. Schiedsgerichtsklauseln
In Bauverträgen vereinbarte Schiedsgerichtsklauseln versperren den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten. Schiedsgerichtsverfahren können je nach Interessenlage Vor- und Nachteile haben…

8. Gewährleistungsbürgschaften
Gewährleistungsbürgschaften (§ 17 Nr. 4 VOB/B) dürfen nicht befristet sein und keine Hinterlegungsklausel enthalten.
Die Klausel in Bauverträgen, wonach eine Bürgschaft zu stellen ist, in der sich der Bürge (die Bank) verpflichtet, auf "erstes Anfordern" zu zahlen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam.
Auch die Klausel, nach der der Auftraggeber berechtigt sein soll, für die Dauer der fünfjährigen Gewährleistungsfrist 5% der Auftragssumme als Gewährleistungssicherheit einzubehalten ist unwirksam, wenn dieser Gewährleistungseinbehalt lediglich mit einer Bankbürgschaft auf erstes Anfordern abgelöst werden kann (BGH vom 05.06.1997, NJW 1997, S. 2598 ff.).

9.Vergütungsgefahr, § 7 Nr. 1 VOB/B
Gemäß § 7 Nr. 1 VOB/B behält der Auftragnehmer vor der Abnahme seinen Vergütungsanspruch für bereits erbrachte Leistungen, wenn diese u.a. durch unabwendbare vom Auftragnehmer nicht zu vertretende Umstände beschädigt oder zerstört wurden. Die Rechtsprechung stellt strenge Anforderungen an die Annahme einer derartigen "Unabwendbarkeit".

Die Beurteilung dessen ist einzelfallabhängig. Ein unabwendbares Ereignis liegt nicht bereits dann vor, wenn ein Dritter (z.B. ein nachfolgendes Gewerk) die Bauleistung vor der Abnahme beschädigt.
Maßstab für die Schutzpflichten des Auftragnehmers aus § 4 Nr. 5 VOB/B ist,…mehr

10.Skonto-Vereinbarungen
Skonti dürfen nur abgezogen werden, wenn diese auch ausdrücklich vereinbart wurden. Bei Rechnungsstellung sollten Skonti und Gewährleistungseinbehalte nicht…mehr

11.Nachbesserung und Ersatzvornahme
Montagepartner müssen vor der Durchführung einer Ersatzvornahme vergeblich unter Fristsetzung aufgefordert worden sein, die von ihnen verursachten Mängel zu beseitigen (§ 13 Nr. 2 VOB/B) …mehr

12. Schriftliche Anmeldung von Bedenken
Gemäß § 4 Nr. 3 VOB/B sind Bedenken gegen die vorgesehene Ausführung, die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder die Leistungen anderer Unternehmer schriftlich anzuzeigen. Unterbleibt die Anzeige, haftet der Auftragnehmer für den eigentlich nicht von ihm zu vertretenden Mangel. Dies gilt auch für die Fälle, in denen der Auftragnehmer zwar keine Bedenken hatte, aber bei für ihn als Fachkundigen zumutbarer ordnungsgemäßer Prüfung… mehr

Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn der Auftraggeber selbst oder sein Vertreter (z.B. Architekt) den Mangel kannte oder die Gefahr eines Mangels erkannt hat bzw. eher als der Auftragnehmer hätte erkennen können. In diesen Fällen darf sich der Auftragnehmer auf das Fachwissen des bauleitenden Architekten oder sonstigen Fachmannes und dessen Anordnungen verlassen.

13. Dokumentation, schriftliche Unterlagen
Alle für den Bauablauf wesentlichen Vorgänge, wie Fertigstellungsfristen, Behinderungen- und Behinderungsanzeigen, Nachtragsaufträge, Mängel, Probleme am Bau, der Bauvertrag selbst, getroffene Vereinbarungen, sollten schriftlich in der Bauakte dokumentiert und für jeden, auch den, der das Bauvorhaben selbst nicht betreut hat, ohne weiteres aufzufinden sein.

Vertragliche Vereinbarungen stets im Original in der Akte verwahren. Auch bei Ratenzahlungsvereinbarungen etc. muss das Original unterschrieben zur Akte.

Bei Fragen oder Probleme rufen Sie uns an Tel. 069 48 0027 84 oder schicken Sie ein mail an raimund.ernst@t-online.de.